미국 부동산/융자 - 다니엘 박

융자의 절대 조건 크레딧 스코어 이번 시간은 융자의 조건 중 크레딧에 대하여 이야기 하고자 합니다. 부동산 융자를 위해서는 많은 것을 준비해야 합니다. 때로는 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다. 다운 페이먼을 준비하는 시간이 가장 오래 걸릴 것이고 직장이나 비즈니스를 2년간 꾸준히 유지하고 tax return을 잘 해 놓아야 원하는 융자 금액을 좋은 이자율로 받을 수 있습니다. 물론 이자와 비용을 좀 더 지불하면 이러한 조건이 충족이 안되더라도 융자는 가능합니다만 full docs으로 융자를 받는 conforming loan 이나 Jumbo loan은 그렇다는 의미입니다. 하지만 어떤 형태의 융자이건 크레딧 만큼은 모두 중요합니다. 최근 크레딧 점수 단 4점 때문에 이자율과 비용이 너무나 높아지는 케이스도..

https://www.youtube.com/watch?v=z8nhQOvg3KQ&list=PLLeI2KVXiwG3iPZ8tu1qAeqloeD7KUkS4&index=1&ab_channel=DanielPark.%EB%A1%A0%ED%8A%9C%EB%B8%8C 미국 부동산 라버스 모기지에 대하여 사례를 중심으로 설명해 드립니다. 리버스 모기지에 대한 특징은 "모기지 페이먼 없이 은퇴하기 리버스 모기지의 특징" 칼럼을 참고하세요. 모기지 페이먼이 없는 리버스 모기지가 필요한 분은 상담 바랍니다. 보다 궁금한 사항는 213-703-3551. dpark.mlo@gmail.com 그리고 홈페이지를 방문해 주세요. www.pwmsocal.com

2021년에 클로징한 VA Loan을 케이스를 살펴보며 VA Loan 을 받기위한 준비사항을 알아보고자 합니다. VA Loan 이란 현역 및 전역 군인을 위한 모기지 융자로 Veteran Affair에서 관장합니다. CASE Loan Amount : $1,160,000 Sale Price: $1,266,250 Appraisal Value: $1,160,000 LTV: 100% DTI: 43% Credit 807 VA Loan 으로 첫 집을 구매하였고 다운페이먼 $106,250을 하였으나 감정가 대비 LTV $100의 전형적인 VA Loan 이었습니다. Client는 self-employed였으며 따라서 2년간의 1040와 1120 tax return과 2021년 P & L 을 제출하였습니다. 펀딩 fee..

오늘은 흔히들 이야기 하는 stated income loan에 대하여 이야기 하고자 합니다. 이제 까지 제 칼럼에서 conventional loan에서 conforming loan을 중심으로 원칙적인 융자 준비에 대하여만 이야기 하다보니 난 이런 준비가 되어있지 않고 현실적으로 준비도 어렵다는 분도 있으실 것입니다. 하지만 실망하지 않으셔도 됩니다. 모기지 융자는 다양한 랜더와 상품으로 다양한 조건을 갖고 계신 경우에도 융자가 가능합니다. 먼저 conforming loan이란 모기지 2nd market에서 Fannie Mae와 Freddie Mac이 각각의 가이드 라인을 갖고 랜더에서 판매한 모기지를 다른 조건없이 거래해 주는 것입니다. 따라서 랜더는 이 가이드라인에 적합한 모기지의 경우 리스크를 갖지 ..

정부가 보증하는 론을 보통 FHA Loan 이라고 한다. FHA 란 Federal Housing Administration의 약자이다. FHA는 Department of Housing and Urban Development(HUD)의 산하조직으로 borrower의 default로 인한 랜더의 손실을 보상해 준다. 따라서 FHA Loan은 정부가 보증하여 주기 때문에 안전하게 랜더가 빌려줄 수 있으며 이때 일정한 보험료를 지불하여야 한다. FHA Loan에 대한 오해는 저소득층을 위한 론 이라고 생각하는 분들이 있는데, 그렇지 않다. 이 론은 소득과 관련이 있는 것이 아니라 가장 큰 특징은 정부가 보증하는 대신 론을 받을 때 UFMIP와 MIP 즉, Up Front Mortgage Insurance Pre..

미국 부동산 구매를 위한 다운페이먼 오늘은 여러분들이 많이 궁금해 하시는 Down Payment에 대하여 말씀드리도록 하겠습니다. 집을 사기위하여 융자를 받을때 다운 페이먼은 borrower가 현재 얼마나 Cash를 보유하고 있는지를 확인하는 것으로 생각보다는 조건이 까다롭지 않습니다. 미국은 당장에 현금이 조금 부족하더라도 모기지 융자를 받는데 어렵지 않습니다. 우선 일반적으로 받는 conforming loan의 경우 3%만 다운하면 좋은 조건에 융자를 받을 수 있습니다. 물론 비싼 집을 3% 만 다운하고 사는 경우 loan amount 가 많아져서 그만큼 income이 많아야 받을 수 있고 월 페이먼도 많을 것입니다. 본인의 income 대비 얼마나 론을 받을 수 있는가는 다른 칼럼에서 자세히 설명 ..

미국에서 부동산 융자 받기 - 인컴이 가장 중요 본인의 수입은 모기지 융자를 받기 위해 증명해야 하는 중요한 요소 중의 하나입니다. 한국의 부동산 담보 대출과는 다르게 미국은 부동산에 담보 설정 즉 Lien을 걸면서도 그외 여러 요인들을 살펴보고 융자를 해 줍니다. 특히 인컴은 앞으로 페이먼을 성실히 낼 수 있는 능력이 있는냐를 보는 Capability를 확인하는 것입니다. 그렇다면 얼마를 벌어야 얼마를 융자 받을 수 있을 까요? 이 칼럼을 보시고 나면 어느 정도는 내가 얼마나 융자를 받을 수 있을지 계산이 가능할 것입니다. 우선 인컴 증명은 Employment income과 Public assistance income 그리고 other income 세 가지로 크게 구분할 수 있습니다. Employmen..

오늘은 점보 리버스 모기지에 대히여 알아 보겠습니다. 점보 리버스 모기지는 일반 HECM과는 달리 55세 이상이면 가능하고 가장 큰 특징은 MIP(모기지 보험: property value 2% max $19,416) 은 내지 않고 일시금 또는 Line of credit으로 받을 수 있습니다. 단, 월 패이먼으로는 받을 수 없습니다. 지난 칼럼에서 리버스 모기지는 62세 이상이어야 하고 현재 거주하고 있는 잔여 equity 를 활용하여 받을 수 있는 월 페이먼 없이 평생 살 수 있도록 설계된 모기지 상품이라고 하였습니다. 하지만 이 경우 집의 밸류가 아무리 높아도 FHA 보증한도는 $970,800 이며 그 이상의 equity 가 있더라도 리버스 모기지로 사용되지 않고 equity 그대로 남게 돱니다. 예를..

오늘은 요즘 집을 사기 어려운 상황에서 어떻게 하면 좀더 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있는지 하드머니 론을 활용한 구매 젼략에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 특히 외국인의 경우 미국 주택을 구매하는 과정에서 현금과 같이 활용할 수 있는 것이 하드머니 론입니다. 와국인 융자 받기가 번거롭거나 집을 수리하고 단기간에 팔려고 하는 경우 하드머니 론이 유용합니다. 이런 상황에서 불가피 집을 사야하는 상황이고 원하는 투자 부동산 매물이 나온 경우 어떻게 하면 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있을 지 알아보고자 합니다. 경쟁력있는 집을 사기 위해서는 소위 말하는 contigency를 모두 remove 하고 full cash로 산다면 가장 경쟁력이 있을 것입니다. 물론 충분히 경쟁력 있는 가격으로 오퍼를 한다는 가정에서..

리버스 모기지 기본 사항 요즘 많은 관심을 받고 있는 리버스 모기지에 대하여 기본적인 사항을 정리해 드리려고 합니다. 수명은 점점 늘어나고 있고 40-50대에 집에 장만한 경우 30년을 페이먼 한다면 인컴이 줄어든 상태에서 모기지 페이먼을 하긴 부담스럽고 페이 오프된 집이 있더라고 충분한 인컴 또는 연금이 없는 경우 생활이 어려움에 처할 수 있습니다. 하지만 부동산을 자산으로 갖고 있는 분들이 이를 방지하고 대처할 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지 입니다. 리버스 모기지란 집의 잔존 가치인 equity 를 활용하여 모기지 페이먼 없이 융자를 받는 것입니다. 리버스 모기지는 은퇴 플랜으로 사용되는 금융 상품으로 62 세 이상이 되어야 받을 수 있습니다. 이것은 소위 HECM(Home Equity Conv..